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萬科:住宅產業(yè)化發(fā)展應政策標準先行

能源世界 · 2013-11-14 13:29

  由住建部牽頭制定的“住宅產業(yè)化行動方案”目前已經形成框架。據透露,到2015年,將在全國培育20個左右試點,其中,東部地區(qū)發(fā)展10個左右,中西部各發(fā)展5個。其實,當前一些有遠見的企業(yè)已經開始嘗試住宅產業(yè)化,比如萬科、遠大等等,這些企業(yè)正在引領整個房地產開發(fā)模式變革?!?

  日前,萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁毛大慶就推進住宅產業(yè)化發(fā)表了自己的看法,他認為,我國住宅產業(yè)化面臨三個主要問題?!?

  第一個問題關于成本。住宅產業(yè)化的成本要高于傳統建筑方式,目前PC外墻成本增量大約是380元/平方米的水平。從日本的經驗看,這個差距可能會隨應用規(guī)模的擴大而略有縮小,但不會消失。 

  第二個問題關于標準。如目前關于住宅產業(yè)化缺少統一的技術規(guī)范和認證體系,給后期配套政策落實帶來困難。有些部分雖有標準,但不統一,如裝修部件標準,有關的投訴糾紛頻繁出現?!?

  對于如何解決以上問題,毛大慶給出了政策建議:

  1.中央要出臺政策推進住宅產業(yè)化。目前沈陽、北京、上海、深圳等城市已出臺了一些措施,鼓勵住宅產業(yè)化發(fā)展,但僅憑地方之力難以推動這項工作。一是,住宅產業(yè)化實現規(guī)模效應需要有輻射半徑,單一城市無法滿足需要。二是,環(huán)境改善效應需要大范圍區(qū)域配合才能體現。某些城市對此認識不足。三是,有些政策地方難以協調,如標準、稅收等?!?

  2.用地規(guī)劃方面。參考香港經驗及北京、上海市已出臺政策,對立項的產業(yè)化住宅項目,給予3%-5%的容積率面積獎勵。此舉大約能夠彌補成本增量的20%-40%?!?

  3.稅費及財政補貼方面。一是,建議對住宅產業(yè)化工廠,考慮有些小企業(yè)不能提供增值稅進項發(fā)票,建議適用較低的增值稅稅率,如11%;在計算土地增值稅時,適當提高房地產開發(fā)成本加計扣除比例;二是,建議擴大綠色建筑財政補貼范圍,參考上海市已出臺政策,對裝配率達到15%以上的項目給予財政補貼每平方米60元,對裝配率達到25%以上的項目給予財政補貼每平方米100元,大約能彌補成本增量的15%-20%?!?

  4.住宅建設及管理方面。由于住宅產業(yè)化改變建筑投資支出節(jié)奏,大幅增加前期投入,建議辦理《商品房預售許可證》時可適度降低工程進度要求。在已實施預售監(jiān)管的城市針對此類項目可免予監(jiān)管或簡化監(jiān)管要求。在進行宏觀調控時,注意避免誤傷。如因實施全裝修、產業(yè)化和綠色技術導致的成本增加,建議從房價上漲考核中剔除出去。 

  5.住宅設計建筑標準方面。標準制定對推廣住宅產業(yè)化至關重要。在統一標準出臺前,為便于立項、規(guī)劃、審批、驗收及審計各環(huán)節(jié)的認定和操作,建議先確定以下幾項指標為產業(yè)化住宅項目的認定標準,包括PC率、全裝修和裝配式內隔墻的應用。

編輯:王欣欣

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